Financování investiční nemovitosti: Jak banky zohledňují příjmy z pronájmu

K tomu často volí financování prostřednictvím hypotéky. Jak banky posuzují příjmy z nájmu a jaké podmínky musí investor splnit při žádosti o hypoteční úvěr?

Investice do nemovitostí se v posledních letech staly v České republice velmi atraktivní formou, jak ochránit majetek před inflací a současně generovat stabilní příjem. Mnozí investoři, kteří nemají dostatek vlastního kapitálu, se rozhodují pro financování prostřednictvím hypotéky. Tento způsob však vyžaduje pečlivou přípravu a důkladné zhodnocení jednotlivých faktorů, především příjmů z pronájmu. Jaké faktory banky zohledňují při schvalování hypotéky na investiční nemovitost a jaké příjmy lze vůbec zahrnout do celkového hodnocení?

Jaké možnosti financování existují?

Investoři, kteří se rozhodnou pro koupi nemovitosti za účelem pronájmu, mají k dispozici několik možností financování. Nejčastějším způsobem je klasická hypotéka, která je určena pro širokou veřejnost, pokud splňují podmínky stanovené bankou. Banky při jejím poskytování nezkoumají, zda bude nemovitost určena k vlastnímu bydlení nebo k pronájmu, pojem „hypotéka na investiční nemovitost“ tak není nic jiného než marketingový termín.

Pokud již investor vlastní nemovitost, může uvažovat o americké hypotéce. Ta je výhodná pro ty, kdo mají nemovitost k zajištění, jelikož jde o neúčelový úvěr, což znamená, že prostředky mohou být použity na jakýkoliv účel, včetně investice do nemovitosti. Nevýhodou je však vyšší úroková sazba v porovnání s klasickou hypotékou.

Další možností je úvěr ze stavebního spoření, vhodný pro investory, kteří potřebují menší částku. Tento typ úvěru obvykle nabízí kratší dobu splatnosti a méně přísné podmínky.

Jak banky hodnotí příjmy z pronájmu?

Banky při posuzování žádosti o hypotéku zohledňují nejen příjmy žadatele ze zaměstnání, ale také vedlejší příjmy, které mohou zahrnovat i příjmy z pronájmu nemovitosti. Zde je však důležité mít na paměti, že banky neakceptují všechny druhy příjmů z pronájmu.

„Banky mohou při posuzování žádosti o hypotéku zohlednit příjmy z pronájmu, ale přistupují k nim velmi opatrně. Obvykle započítávají pouze 40–70 % nájemného, přičemž konkrétní procento závisí na stabilitě pronájmu a délce nájemní smlouvy,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz. Pokud je pronájem dlouhodobý, například na 12 a více měsíců, banky obvykle akceptují vyšší část příjmu, přičemž může jít až o 60–70 %.

Krátkodobé pronájmy, jako například pronájmy přes platformy typu Airbnb, banky téměř vůbec nezohledňují kvůli jejich vysoké nestabilitě.

Jaké příjmy jsou pro banky akceptovatelné?

Banky akceptují především stabilní a pravidelné příjmy, ze kterých jsou odváděny daně a pojištění. Hlavními příjmy, které banky zohledňují, jsou příjmy ze zaměstnání a podnikání, přičemž pro OSVČ je důležité doložit daňová přiznání za poslední roky. Banky také preferují pracovní smlouvy na dobu neurčitou, protože tyto příjmy považují za stabilní.

Příjmy z pronájmu mohou být akceptovány, pokud jsou řádně uvedeny v daňovém přiznání a pokud je nájemní smlouva dostatečně dlouhodobá. Zároveň banky požadují doložení pravidelných plateb nájemného, což lze provést například výpisy z účtu.

Rizika spojená s investicemi do nemovitostí

I přesto, že investice do nemovitostí mohou být velmi výnosné, je třeba počítat i s riziky. „Mezi hlavní rizika patří tržní riziko, tedy změny hodnoty nemovitosti v závislosti na ekonomické situaci, nebo riziko neobsazenosti, kdy nemovitost může být dlouho prázdná a nepřináší žádný příjem,“ varuje Miroslav Majer. K dalším rizikům patří náklady na údržbu starších nemovitostí, problémoví nájemníci nebo legislativní změny, které mohou ovlivnit výnosnost investice.

Jak vybrat nejlepší banku pro investiční hypotéku?

Výběr správné banky pro financování investiční nemovitosti závisí na konkrétních podmínkách každého investora. Klíčovým faktorem je porovnání úrokových sazeb, podmínek pro zohlednění příjmů z pronájmu a dalších poplatků. Nejlepší hypotéku je možné najít nejen porovnáním nabídek, ale také konzultací s hypotečním specialistou, který pomůže vybrat optimální produkt a připraví potřebnou dokumentaci.

Investice do nemovitostí mohou být velmi výhodné, ale je nezbytné být dobře připraven. Důkladně analyzovat trh, mít realistická očekávání a dostatečnou finanční rezervu na neplánované výdaje jsou klíčem k úspěšnému investování. Správný výběr banky a možností financování mohou výrazně ovlivnit výnosnost investice a snížit náklady na úvěr.